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Aquí en Contrarian Outlook, nos encanta recibir preguntas de los lectores, y recientemente recibí una de un CEF Insider miembro sobre bienes raíces comerciales después de Bank of America (NYSE:) dijo recientemente que el sector podría ser el próximo en caer.
Profundicemos en ello, porque este temor ha sido impulsado por el mismo tipo de cobertura mediática exagerada que vimos con los bancos regionales (un problema que ya se ha resuelto, sin que los depositantes ni los contribuyentes hayan perdido dinero).
Y que fiasco, usted sin duda sabe, nos dio un buen “comprar la caída” oportunidad en, bueno, bastante bien, todo.
Los medios de comunicación también han sembrado la inquietud en torno al sector inmobiliario comercial, lo que ha puesto de relieve el valor de un fondo cerrado (CEF) con una remuneración del 8,1% que posee fondos de inversión inmobiliaria (REIT), del que hablaremos a continuación.
El auge del trabajo desde casa es una vieja historia
A primera vista, el informe de Bank of America tiene sentido. El trabajo desde casa sigue aumentando mucho, y muchas empresas se están dando cuenta de que necesitan menos espacio de oficinas que antes. Si a esto añadimos que los tipos de interés se han disparado, podemos entender por qué algunas personas están nerviosas por el futuro del sector inmobiliario comercial.
Además, muchos periodistas intentan relacionar los préstamos comerciales con el sistema bancario y su reciente crisis: “El próximo dominó en caer en la actual crisis bancaria podrían ser los préstamos inmobiliarios comerciales, de acuerdo con una nota del viernes de Bank of America” es como Business Insider hilado el informe, y no fueron los únicos.
Vayamos a los hechos.
No cabe duda de que la subida de los tipos de interés encarecerá el mercado inmobiliario comercial. Pero eso no tiene nada que ver con los bancos. Aunque los bancos poseen algunos inmuebles comerciales, reciben un trato diferente al de sus participaciones en el Tesoro de EE.UU., y el aumento de los tipos de interés de las hipotecas comerciales no hace que un banco sea más o menos solvente.
Pero, ¿qué pasa con las empresas inmobiliarias y los REIT que operan en el negocio hipotecario, o aquellos que dependen de las hipotecas para financiar sus operaciones? Seguramente sufrirán a medida que el trabajo desde casa siga impulsando a las empresas a recortar el espacio de oficinas.
Bueno, no exactamente. La verdad es que conocemos la tendencia del trabajo desde casa desde hace años, desde antes de la pandemia.
Tendencia de trabajo desde casa
Por supuesto, la pandemia puso esto en marcha, con el número total de estadounidenses que trabajan desde casa disparándose. “Entre 2019 y 2021, el número de personas que trabajan principalmente desde casa se triplicó, pasando del 5,7% (aproximadamente nueve millones de personas) al 17,9% (27,6 millones de personas)”, informó la Oficina del Censo en 2021.
En resumen, sabemos que el trabajo desde casa ha cambiado la demanda inmobiliaria, razón por la cual los REIT, como demuestra el rendimiento del SPDR Dow Jones REIT ETF (NYSE:)-.un sustituto razonable del sector- lo incluyó durante la pandemia:
Los REIT valoraron el trabajo desde casa hace tres años
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RWR-Total-Returns
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RWR-Total-Returns
Por supuesto, el sector inmobiliario comercial va más allá de la tendencia de trabajar desde casa. La subida de los tipos de interés también ha dificultado la rentabilidad del sector inmobiliario, pero se trata de una tendencia que se mantiene desde hace casi un año y medio. Y de nuevo, los REIT tuvieron en cuenta la subida de tipos el año pasado:
La subida de tipos también afecta a los REITs
Gráfico de precios RWR
La conclusión es que sí, los bienes inmuebles pueden requerir mayores tasas de ocupación y una gestión más inteligente para ser rentables. Pero eso sólo significa que habrá menos aficionados en el mercado, lo que dará a los mejores gestores inmobiliarios más oportunidades de obtener beneficios. Y eso, una vez más, apunta a que los REIT, y los CEF de REIT bien gestionados, ganarán en el futuro.
De hecho, ya tenemos pruebas de que esto está ocurriendo. A pesar del trabajo desde casa y de los tipos más altos, las tasas de impago de hipotecas en oficinas no han resucitado:
Los impagos de hipotecas de oficinas se mantienen bajos
Impagos de hipotecas
Fuente: Trepp
La buena noticia es que los mercados finalmente ha empezado a recompensar a los buenos REIT y CEF REIT. A continuación se muestra un gráfico tanto de RWR como del REIT CEF que mencioné anteriormente, el Cohen and Steers Quality Realty Income (NYSE:) Fund (RQI), que hoy rinde un 8,1%. Ambos se han recuperado, y RQI supera a RWR en lo que va de año.
El sector inmobiliario se recupera y los REIT aumentan su flujo de caja
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RQI-Rebounds
Esta es una buena configuración para una compra de RQI, con el fondo cobrando impulso mientras que todavía cotiza con un descuento del 3% sobre el valor liquidativo (NAV), mientras escribo esto.
RQI-Sectores
Fuente: Cohen & Steers Quality Income Realty Fund 31 de diciembre de 2022, ficha técnica.
Por último, como se puede ver más arriba, RQI en realidad sólo tiene una pequeña asignación de REITs de oficinas (están agrupados en la categoría “Otros” del 12%), con REITs de infraestructuras, como el propietario de torres de telefonía móvil. American Tower (NYSE:), y REIT de apartamentos, como Mid-America Apartment Communities (NYSE:), siendo sus mayores sectores (sin incluir una devoción del 12% por los bonos corporativos). Se trata de sectores con una demanda extremadamente alta en la actualidad, sin final a la vista.
Divulgación: Brett Owens y Michael Foster son inversores contrarios que buscan valores y fondos infravalorados en los mercados estadounidenses. Haga clic aquí para saber cómo beneficiarse de sus estrategias en el último informe, “7 grandes acciones de crecimiento de dividendos para una jubilación segura.”
Source: INVESTING
