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Los inversores están celebrando lo que algunos consideran un nuevo mercado alcista para el amplio mercado de renta variable estadounidense, pero la fiesta sigue congelada para las acciones del sector inmobiliario comercial.
El mercado bajista del año pasado, que afectó a los activos de riesgo de todo el mundo, aún no ha terminado para las acciones del sector inmobiliario comercial, según Vanguard Real Estate Index Fund ETF Shares (NYSE:).
La cartera del fondo de fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) de empresas propietarias de edificios de oficinas, hoteles y otras propiedades sigue atrapada en un fuerte sesgo bajista hasta el cierre de ayer (12 de junio).
La combinación de la subida de los tipos de interés y el aumento del número de empleados que trabajan desde casa está creando fuertes vientos en contra para el sector inmobiliario comercial. El consejero delegado de Goldman Sachs, David Solomon, declaró el lunes en una entrevista a la CNBC,
“No hay duda de que el mercado inmobiliario, y en particular el inmobiliario comercial, se ha visto sometido a presión”.
Las tasas de ocupación de oficinas se han recuperado de los mínimos de la pandemia, pero solo parcialmente. Kastle Systems, una empresa de datos sobre lugares de trabajo, informa de que la ocupación sigue siendo aproximadamente la mitad del nivel comparado con el periodo prepandémico en las principales ciudades de EE UU.
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“Si los propietarios de oficinas y comercios tienen problemas para generar ingresos por alquileres porque la gente no va a las oficinas ni a comprar, aumentan las probabilidades de que no puedan devolver esos préstamos a tiempo”, explica Mark Zandi, economista jefe de Moody’s Analytics. “Eso significa que las pérdidas empezarán a acumularse en esos préstamos. Y como el sistema bancario y financiero en general ya está luchando con muchos otros problemas… va a haber más quiebras bancarias”.
La vuelta a la normalidad es poco probable a corto plazo, según las expectativas de demanda de oficinas de las mayores empresas del mundo. Una encuesta reciente de Frank Knight, empresa inmobiliaria del Reino Unido, revela que alrededor de la mitad de las empresas con 50.000 o más empleados tienen previsto recortar el espacio de oficinas.
Un riesgo para los propietarios de locales comerciales es que las oficinas semivacías aumentan el riesgo de morosidad. Cada vez hay más indicios de tensión en este sector. La tasa de morosidad de los valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS) -productos de inversión de renta fija que están respaldados por hipotecas sobre propiedades comerciales- subió 53 puntos básicos en mayo hasta el 3,62%, informa Trepp, una firma de datos financieros. Es el nivel más alto desde marzo de 2022.
El sector inmobiliario comercial no va a desaparecer, por supuesto. Pero el sector se está adaptando a un mundo post-pandémico, y el ajuste tiene un camino por recorrer. En algún momento, los REIT comerciales tocarán fondo y ofrecerán rentabilidades esperadas atractivas, pero el sesgo bajista de VNQ y de otros fondos dirigidos a este sector sugiere que es demasiado pronto para pescar fondo.
Este no es sólo un mensaje procedente del perfil técnico de VNQ, sino que también resume la perspectiva fundamental, según Fitch, que recientemente recortó su perspectiva para los REIT en 2023 de “neutral” a “deteriorada”.
Source: INVESTING